Top 5 cổ phiếu bất động sản có thể bước vào sóng tăng giai đoạn cuối năm

Nhóm cổ phiếu bất động sản từ lâu đã trở thành tâm điểm chú ý trên thị trường chứng khoán nhờ tính hấp dẫn cao và khả năng mang lại lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn. Điểm mạnh lớn nhất của nhóm này nằm ở tiềm năng tăng trưởng vượt trội, khi các doanh nghiệp bất động sản thường sở hữu quỹ đất lớn, hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển hạ tầng, đô thị hóa và các chính sách kích cầu kinh tế. Tuy nhiên, đây cũng là nhóm ngành chịu nhiều rủi ro đặc thù, từ tính chu kỳ cao đến phụ thuộc lớn vào dòng vốn vay, khiến giá cổ phiếu biến động mạnh khi lãi suất thay đổi hoặc tín dụng bị siết chặt. 

Đặc biệt, nhóm cổ phiếu này mang tính đầu cơ rất cao do tâm lý nhà đầu tư thường bị tác động bởi thông tin dự án, chính sách pháp lý hoặc đồn đoán thị trường. Sự bùng nổ giá có thể đến bất ngờ nhưng cũng dễ bị kéo tụt khi các yếu tố kỳ vọng không thành hiện thực. Với tính chất rủi ro cao, lợi nhuận lớn, cổ phiếu bất động sản thường thu hút dòng tiền mạnh mẽ trong các đợt sóng nhưng đồng thời đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức vững và khả năng quản trị rủi ro tốt.

Thông thường, nhóm này sẽ có sự bứt phá ở giai đoạn cuối năm, vì vậy đây là thời điểm hợp lý để các nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn và mua vào cổ phiếu dòng bất động sản. Dưới đây là một số mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng, đáng để nhà đầu tư theo dõi và cân nhắc trong thời gian tới.

I. Các cổ phiếu bất động sản đáng đầu tư nhất cuối năm 2024

1. CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy - Mã cổ phiếu: TCH

• Định giá hợp lý: 20.600 (Tiềm năng tăng giá: 30%)
• Vốn hóa: 10,500 tỷ đồng
• Chỉ số định giá cơ bản:  P/E: 11 lần ; P/B: 1,13 lần

TCH có mảng kinh doanh truyền thống phân phối các loại xe đầu kéo, tiêu biểu là dòng xe International thuộc hãng Navista Hoa Kỳ. Sau khi tương đối thành công với mảng kinh doanh trên, doanh nghiệp lấn sân sang phát triển các dự án nhà ở lớn nhỏ và nhanh chóng trở thành tên tuổi đại diện cho bất động sản Hải Phòng

Luận điểm đầu tư:

• Dự án Hoàng Huy New City 1 được ghi nhận sớm hơn kì vọng: Dự án Hoàng Huy New City 1 đã hoàn thiện và kịp bàn giao một số sản phẩm đầu tiên cho khách hàng vào cuối quý 3, sớm hơn khoảng 2 tháng so với dự báo của DSC trong báo cáo gần nhất. Ước tính, với doanh thu ghi nhận khoảng 800 tỷ, doanh nghiệp đã bàn giao khoảng 30% lượng sản phẩm của toàn dự án này. Mặt khác, biên lợi nhuận gộp của các sản phẩm liền kề đạt khoảng 40%, thấp hơn khoảng 8 điểm phần trăm so với ước tính của DSC.
• Nhóm dự án Thủy Nguyên có tiềm năng lớn: Hiện nay, trong cơ cấu hàng tồn kho, nhóm dự án Thủy Nguyên bao gồm New City 1,2 và Green River có tổng giá trị 7.370 tỷ, chiếm 83% tổng giá trị tồn kho. Trong đó, mới chỉ có New City 1 là đã xây dựng và đưa vào kinh doanh, phần còn lại chủ yếu mới ở giai đoạn đoạn giải phóng mặt bằng và xin giấy phép xây dựng. Việc New City 1 đã bắt đầu bàn giao vào Q3 đã giúp KQKD của năm 2024 tốt hơn kì vọng, tuy nhiên, điều này gián tiếp tạo áp lực tăng trưởng cho năm 2025 trong bối cảnh các dự án còn lại gần như không thể bàn giao và ghi nhận doanh thu trong năm sau.

2. CTCP Tập đoàn Đất Xanh- Mã cổ phiếu: DXG

• Định giá hợp lý: 22.000 (Tiềm năng tăng giá: 30%)
• Vốn hóa: 12,300 tỷ đồng
• Chỉ số định giá cơ bản:  P/E: 85,75 lần ; P/B: 1,14 lần

DXG có mảng kinh doanh truyền thống là môi giới sơ cấp bất động sản với quy mô về đại lý và nhân sự lớn hàng đầu cả nước. Tận dụng những lợi thế từ kinh nghiệm khi tham gia đầu tư, phát triển các dự án cùng đối tác, DXG đã lấn sân sang trực tiếp phát triển các dự án của riêng mình và đạt được chỗ đứng nhất định tại thị trường phía Nam

Luận điểm đầu tư:

• DXH Riverside trở lại sau thời gian dài chờ đợi: Dự án DXH Riverside đã nhận được giấy phép xây dựng và chính thức được tái khởi động sau khi phải buộc tạm dừng và hủy các đợt mở bán từ năm 2018. Dự án có quy mô 6,7 ha, bao gồm 12 toà tháp với 3.175 chung cư cao cấp, diện tích từ 70-100 m2. Như đã nói trong các báo cáo trước, dự án này có thể coi là cú hích rất đáng kể cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này sau thời kì khó khăn ở cả mảng môi giới và mảng phát triển bất động sản. DSC kì vọng, DXH Riverside có thể bắt đầu được mở bán trong nửa đầu năm 2025. Mức độ hấp thụ tích cực nhờ vị trí đắc địa hiếm có cạnh sông Giồng Ông Tố trong bối cảnh thị trường phía Nam đang thiếu cung trầm trọng.
• Dự án có tiến triển tích cực về mặt pháp lý: Pháp lý các dự án của DXG đã và đang có những bước tiến tích cực sau khi được chính quyền địa phương hỗ trợ giải quyết vướng mắc. Điển hình, vào cuối năm 2023, dự án Gem Sky World đã được cấp phép kinh doanh hơn 2.300 lô đất nền (vốn là sản phẩm có khá nhiều vấn đề về pháp lý trong giai đoạn vừa qua). DSC kì vọng, 2 dự án DXH Riverside (TP. HCM) và Opal Luxury (Bình Dương) sẽ được đưa vào kinh doanh vào giai đoạn 2025-2026 khi đã đều hướng tới những bước pháp lý cuối cùng.

3. CTCP Đầu tư Nam Long - Mã cổ phiếu: NLG

• Định giá hợp lý: 44.300 (Tiềm năng tăng giá: 15%)
• Vốn hóa: 14,500 tỷ đồng
• Chỉ số định giá cơ bản:  P/E: 47,71 lần ; P/B: 1,6 lần

NLG với quỹ đất gần 700 ha, là nhà phát triển bất động sản nhà ở hàng đầu phân khúc vừa túi tiền tại TP. HCM, hiện đang lấn sân sang sản phẩm cao cấp, thấp tầng tại TP HCM và các tỉnh lân cận, bắt kịp xu thế phát triển hạ tầng kết nối các đô thị vệ tinh với TP. HCM.

Luận điểm đầu tư:

• Tình hình triển khai dự án không bị gián đoạn dù lợi nhuận âm: Việc ghi nhận lợi nhuận âm trong Q3/2024 phản ánh đúng bản chất kế toán của báo cáo trong bối cảnh doanh nghiệp không bàn giao dự án mới khi các loại chi phí cố định không giảm. Về mặt hoạt động kinh doanh, DSC vẫn đánh giá cao khả năng duy trì tốc độ triển khai các dự án trọng điểm như Akari 2 và Central Lake Cần Thơ, trong khi vẫn duy trì được cơ cấu vốn ổn định với tỷ lệ D/E là 50% nhờ sự hỗ trợ từ dòng tiền bán hàng cũng như thu hồi các khoản phải thu. DSC cho rằng, sau khi bàn giao các dự án nói trên, NLG sẽ bắt đầu cho ra mắt các phân khu mới ra thị trường vào cuối năm 2024, chủ yếu là sản phẩm thấp tầng tại các dự án Waterpoint và Central Lake. Kết quả kinh doanh năm 2025 sẽ chủ yếu nằm ở Ehome Southgate giai đoạn 3 với 3 tòa còn lại, DSC ước tính doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 5.006 tỷ và 641 tỷ.
• Hàng tồn kho phát triển tích cực: NLG là doanh nghiệp hiếm hoi đủ khả năng tiếp tục phát triển dự án một cách đồng loạt, trọng tâm vào những sản phẩm chung cư. Cụ thể, tính đến Q3/2024, tổng giá trị tồn kho đạt 20.304 tỷ (+6% QoQ), trong đó tồn kho Akari và Central Lake đạt lần lượt 2.752 tỷ (+13% QoQ) và 2.110 tỷ (+41% QoQ). Điều này khẳng định cho việc NLG sẽ bàn giao các sản phẩm chung cư phân khúc Flora và EhomeS trong 2 dự án trên vào cuối năm 2024 là khả thi.
• Sức khỏe tài chính duy trì ổn định: Việc liên tục đầu tư hoàn thiện dự án của NLG diễn ra thuận lợi nhờ sự hậu thuẫn của cơ cấu tài chính khá chắc chắn. Trong đó, NLG có được dòng tiền nhờ việc bán hàng khi người mua trả tiền trước tiếp tục đạt đỉnh 4.638 tỷ (+40% YoY), cộng hưởng với 453 tỷ nhờ thu hồi khoản phải thu trong kì, giúp cho NLG giảm thiểu được áp lực gia tăng nợ vay, từ đó hệ số D/E chỉ tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước lên mức 50%, vẫn là mức an toàn so với toàn ngành.

4. CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền - Mã cổ phiếu: KDH

• Định giá hợp lý: 37.000 (Tiềm năng tăng giá: 15%)
• Vốn hóa: 33,000 tỷ đồng
• Chỉ số định giá cơ bản:  P/E: 62,2 lần ; P/B: 1,76 lần

KDH là nhà phát triển bất động sản có thâm niên và uy tín tại thị trường phía Nam với quỹ đất trên 600 ha, tập trung tại các khu vực H. Bình Chánh, Q. Bình Tân, TP. Thủ Đức thuộc TP. HCM. Sản phẩm chủ yếu của doanh nghiệp thuộc phân khúc cận cao cấp đến cao cấp.

Luận điểm đầu tư:

• The Privia bắt đầu bàn giao: Dự án chung cư The Privia đã chính thức bắt đầu tiến trình bàn giao vào giữa tháng 10 - đúng như dự báo của chúng tôi. DSC giữ nguyên kì vọng, với khoảng thời gian 2,5 tháng, lượng hàng bàn giao ngay trong quý 4 có thể lên tới 60-80% tổng số căn đã bán, ghi nhận doanh thu khoảng 2.000-2.700 tỷ trong năm nay.
• Tăng vốn và đảo nợ thành công: Trong tháng 8, KDH đã thành công nâng vốn và thu về 3.000 tỷ thông qua phát hành riêng lẻ với giá 27.250 VND/ cổ phiếu. Doanh nghiệp đã sử dụng nguồn vốn trên để trả khoảng 2.000 tỷ nợ ngân hàng dài hạn đến hạn trả, cũng như chuẩn bị đủ vốn cho việc tất toán 1.100 tỷ trái phiếu đáo hạn vào tháng 8/2025. Đồng thời, KDH vay thêm khoảng 2.000 tỷ nợ dài hạn tại các ngân hàng. Từ đó, KDH đã đảo các khoản nợ vay còn thời hạn ngắn sang những khoản vay mới thời hạn dài hơn, trong khi giá trị nợ vay chỉ tăng nhẹ, giúp áp lực thanh khoản ngắn và trung hạn giảm xuống đáng kể.

5. CTCP Vinhomes - Mã cổ phiếu: VHM

• Định giá hợp lý: 50.000 (Tiềm năng tăng giá: 15%)
• Vốn hóa: 189,000 tỷ đồng
• Chỉ số định giá cơ bản:  P/E: 9,22 lần ; P/B: 0,94 lần

VHM là nhà phát triển Bất động sản số một Việt Nam. Với thế mạnh trong việc phát triển các đô thị tích hợp quy mô lớn cùng quỹ đất đang quản lý lên tới khoảng 19.600 ha, Vinhomes có thị phần áp đảo tại mọi phân khúc sản phẩm trên thị trường bất động sản dân dụng.

Luận điểm đầu tư:

• Các dự án gối đầu liên tiếp đưa ra thị trường: Dự án Vinhomes Royal Island sau khi mở bán vào quý 1 năm nay đã cho thấy tốc độ hấp thụ khá ấn tượng. Trong đó, tổng doanh số lũy kế hiện đã đạt hơn 60.000 tỷ (+43% QoQ), chiếm 65% tổng doanh số của VHM, tương đương với mức độ hấp thụ khoảng 94% số lượng hàng đã bán ra tại dự án. Vào quý 4, doanh nghiệp đã cho ra mắt những sản phẩm đầu tiên tại dự án Cổ Loa, hứa hẹn sẽ là trụ cột mới cho doanh số của VHM trong năm 2025.
• Phải thu tiếp tục phình to: Giá trị khoản phải thu tiếp tục xu hướng tăng trưởng, đạt 236.777 tỷ (+11,5% QoQ). Trong đó, chiếm tỷ trọng 40% là khoản tạm ứng giải phóng mặt bằng có giá trị 95.368 tỷ (tăng gần 40.000 tỷ so với quý trước). Việc khoản này liên tục tăng một cách đáng kể trong nhiều quý khiến dòng tiền kinh doanh của VHM gặp nhiều áp lực. Về mặt thuyết minh kế toán, khoản tạm ứng nhằm sử dụng cho mục đích thanh toán các chi phí để doanh nghiệp phát triển, mở rộng quỹ đất. Như vậy, với giá trị cao hơn khoảng 64% so với tổng tồn kho của VHM hiện tại, biểu thị quy mô rất lớn của quỹ đất tiềm năng đang và sẽ được phát triển. Từ đó, việc một phần của khoản tạm ứng trên được kết toán vào khoản tồn kho hoặc xây dựng dở dang sẽ là tín hiệu tốt cần theo dõi.

II. Bí quyết để đầu tư thành công với cổ phiếu bất động sản

Khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư không nên chỉ chú trọng đến diễn biến giá thị trường mà cần đánh giá sâu hơn vào tiềm năng dự án, năng lực tài chính và chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Một doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất tốt, vị trí dự án chiến lược và khả năng triển khai ổn định thường sẽ mang lại lợi ích bền vững hơn so với những công ty phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc thiếu minh bạch về pháp lý.

Quyết định đầu tư ngắn hạn hay dài hạn trong cổ phiếu bất động sản cần linh hoạt theo thị trường và khẩu vị rủi ro của từng nhà đầu tư. Nếu mua cổ phiếu ở vùng giá thấp nhưng thị trường chưa có tín hiệu hồi phục, việc kiên nhẫn nắm giữ là yếu tố then chốt, bởi cổ phiếu bất động sản thường tăng mạnh khi có sự đồng thuận từ chính sách và dòng tiền.

Cổ phiếu bất động sản có mức độ rủi ro cao hơn các ngành ổn định như ngân hàng hay tiện ích, nhưng cũng mang lại cơ hội sinh lời lớn nhờ tính đầu cơ mạnh. Chìa khóa thành công nằm ở việc hiểu rõ từng doanh nghiệp, chọn đúng mã cổ phiếu và theo dõi sát các yếu tố tác động như pháp lý, lãi suất và tín dụng. Một chiến lược đầu tư bài bản và quản trị rủi ro tốt sẽ giúp nhà đầu tư tận dụng được những sóng lớn của thị trường bất động sản.

Top 5 cổ phiếu tốt nhất để đầu tư ngay bây giờ!

Nhóm phân tích của Chứng khoán DSC vừa xác định được Top 5 cổ phiếu mà chúng tôi tin là tốt nhất để các nhà đầu tư mua ngay bây giờ. 5 cổ phiếu này có thể tạo ra lợi nhuận vượt trội trong năm nay: